从操盘骑鹅公社到现在，我们做过的主题街区已经有十几、二十个了，它们的面积大小和主题各不相同。2017年以来，主题街区进入井喷期，但是真正经营得好的寥寥可数。我把多年的经验和思考分享出来，希望能够帮助主题街区/空间这个行业良性发展，发挥它应有的积极作用，避免出现劣币驱逐良币的现象。

主题街区盛行的原因

我认为主题街区是个好产品。骑鹅公社的现象级成功引发了行业共鸣，它帮助购物中心解决了很多问题，比如提供热点内容、导入新鲜客流、提升会员粘性、解决动线死角、提高租金收益。

目前商业形势严峻，购物中心行业存量过剩，同质化竞争严重，创新、形成差异化成为破局关键。因此做主题街区成为了重要选择之一。

主题街区失败的原因

主题街区看似简单，但购物中心在操作中经常是雾里看花，依葫芦画瓢不得要领。甲方需求旺盛，市场上随之产生了很多“能够”做主题街区的乙方策划、设计公司，我“会”做主题街区成了某些乙方公司的摇钱树。

主题街区是个商业问题，不是设计问题。我遇到过很多把主题街区当成设计问题解决的甲方，它们随便找个设计公司，东拼西凑做点场景，再把一堆主题不相符的商户装进去，最后花钱建了个免费的人造景点。

在做主题街区之前，项目一定要想清楚需不需要做这个街区，需要打造什么样的街区。

主题街区对于购物中心的作用

对于自身条件不错、经营良好的商场，做主题街区更多是锦上添花，增强自身的竞争力，加固护城河，提升顾客的粘性和重复到访率，制造新鲜话题，提高曝光率，提升项目的行业影响力。这种情况，做个1000-3000平方米的主题街区就差不多了，位置也不用太好，可以帮助解决一些动线死角位置。从收益上来说，回报应该不会差。

对于自身条件一般的商场，主题街区就是雪中送炭。这样的项目，我觉得街区一定要做大，要做到万平方米这个量级，位置也要好一些，把街区真正做成商场的特色主力店，进而拉动客流。这种项目，如果把街区做小了，做不透，就很难形成影响力，达不到主力店引流的效果。

上面这两点，听起来感觉道理很简单，但很多项目都犯了这个错误。

打造主题街区的关键

主题街区是个精细活，需要耐心打磨，有些新建项目开业阶段同时配置几条主题街区一起开业，目的是增加整体项目特色，但是很难兼顾保质保量开业与主题街区的成功。现在市面上做得好的街区，要么是请了专业团队来做，要么就是在项目稳定经营期，甲方派团队仔细研究精雕细琢出来的。

再次强调，主题街区是个商业问题。主题街区的投入多，耗时长，如果拍脑袋随便做，还不如做个主题展览。

主题街区是深耕客群细分和客群需求后的产物。骑鹅公社服务的是18-25岁的文艺小青年，5号车库服务的则是25-35岁的新兴品质中产阶层。朝阳大悦城做的悦界、拾间、度刻是为了吸引品质客群、打造美好生活空间。中关村的食宝街主要满足了周边办公人群就餐的需求。我们在深圳壹方城做的人类热忱事务研究所，主打的是文艺青年手作的社交场所。

我们每做一条街区，一是对客群进行画像描摹，构筑消费内容场景和体验场景。构筑这个场景，要求你必须懂商业，懂经营，懂消费者，知道需求的痛点和痒点，需要有想法、悟性以及多年的商业经验积累；二是设计场景，思考需要构建一个什么样的设计空间来支撑、表达商业上的诉求。

做什么主题的街区，或者说街区里面到底装什么内容，是最难的。现在流行的是设计师零售、手作、下午茶、小吃、餐饮、书店+、菜市场+、运动+。做主题街区和商业创新的重点不应该是比谁的设计更漂亮，而应该把重点放在做内容上。当然，我的意思不是说一定要搞创新，这样的机会成本和试错成本都很高。这里面最重要的是把街区的商业逻辑搞明白，明确内容，找到最适合的那个就很可以了。

主题街区后续经营的核心

如何保持主题街区的活力是个值得深思的问题。对于我们在这个领域里面摸爬滚打了很多年，掌握了一条街区从商业策划、设计、施工管理、招商、运营、推广全技能的一个专业团队来说，也还是在不断进步和学习过程中。

我个人觉得最重要的是把先天做足。前期产品做错了，相当于是方向没走对，那后面就是做多错多。举个例子，在一个以家庭客群为主的购物中心里面，我们自己经营的一个1500平方米的街区，一开始我们按照甲方需求想当然得做了一条手作文创街区，花费大力气引进了一些好的文创手作品牌，结果经营得非常吃力；这个项目前期犯的错误就是：甲方是希望我们做一个差异化的内容，驱动远端文艺青年到访，补充新鲜客群，但是街区体量不够，位置也一般，没法做透，达不到主力店引流的效果。对于这样的项目怎么办？两条路，要么坚持定位不变，需要大量的资源支持和较长的培养周期；要么改变思路，调整方向。我们选择了根据市场适时调整，主打年轻家庭客群聚会娱乐空间，改善了后续经营情况。

经营团队建议新老搭配，有稳得住的经验派，也要有天马行空的少年派。作为商场方，将部分资源向主题街区倾斜，发挥主题街区的宣传、引流作用。关于IP形象打造这块，我们最近也在尝试，这个事情不容易做，投入大产出却不好说。但是很多事情只要你能放开心态，以市场为导向，适时地进行调整，再加上坚持这味药，你就离成功不远了。