初次会面

还记得2018年5月，我和几个总部的同事来昆明考察项目，第一次看到融城园城这个项目——典型以销售为目的的社区底商建筑形态，动线规划及店铺设计都没能充分考虑统一运营管理的模式。

整个项目已经建成，不过周边住宅的入住率倒是蛮高。虽然如此，大家很快达成了一致的意见“除非拆了重建，不然是不具备做成一个统一管理的商业街的条件的”，我也不例外。

当时，我压根也没想过我的人生会和这个项目有任何交集。一个月后，我便来到云南，管理筹备包括园城在内的几个项目，那就开始干吧。……此处省略一万字，给这个项目找个解决方案，就从拆了重建说起吧。

解构

拆了重建当然是句玩笑话，不过在研究项目，进行商业策划时，“拆了重建”必须成为团队工作开展的心理基础，也就是要求大家不要局限在现有的建筑结构上。

园城项目是典型社区商业，贴近社区居民的生活习惯及感情需要，是项目定位的基础。住宅底商部分已经无法进行大量拆改，也不具备餐饮条件，更多的是规划配套服务及教育培训类的业态。

在整个项目中，适合规划餐饮业态的区域是唯一一片集中式的商业街，约3000平方米，但店铺形态是一拖二的销售型店铺形态，以统一运营的方式管理店铺，其价值必定会降低，这样的店铺形态也一定会影响到业态规划的思路与策略。

对于这片集中式的商业街，团队必须突破原有系统，打开当前结构，将各种因素暴露出来，看看隐含着什么，排除了什么，然后将原有因素与新暴露出来的因素自由组合，可以相互交换，也可以相互重叠，从而产生各种可能性，也就是大家常说的解构。

最终，在不涉及重大结构调整的基础上，我们将一层和二层店铺进行了重新分割，原本一个挨着一个、独立的一拖二店铺变成了一层小铺与二层大铺的组合，业态规划也明确了以“一层餐饮小店加二层目的性消费聚会餐厅”的组合方式，既保证一层店铺更高的坪效价值，也有效提升二层店铺的形态和利用率，为项目吸引更丰富的餐饮品类创造了条件。为此我们拆除了12把楼梯、1000多㎡的隔墙，把该区域店铺数量从18个增加到了26个，最主要的是，使店铺的形态能满足各类餐饮的需要，一层店铺的租金价值也得到了提升。

接下来就是如何重新规划这片区域品类组合了。

重构

虽然明确了餐饮小店与聚会餐饮的组合方式，但在项目亮点与核心竞争力的提炼上，团队还是遇到了瓶颈，周边住宅人群密集为项目提供了良好的客源，可周边也早已布满了各类小吃街和特色餐厅，仅靠26个店铺凭什么将消费者吸引至此？正当团队一筹莫展的时候，公司领导一语点醒大家，这条街就叫“茶马花街”！

时间也正好处在公司大力发展、推广“茶马花街”主题街区的时期，通过设计公司对整条街软装及店铺形象的设计，“昆明第二条茶马花街”的效果图有模有样地展现在了我们面前，茶马花街的品牌效应也为项目招商带来了便利——“红遍昆明的茶马花街要来园城了”成为筹备期项目对外宣传的标语，通过访谈与调研，周边居民对“第二条茶马花街”充满了期待。

无论是对外宣传还是招商话术都会提到，园城茶马花街“汇聚了云南十六地州特色美食”，这个概念也得到了商家的认可，虽然时间紧迫，招商进度很快就赶了上来，租金水平也高出周边底商30%以上。

在一切看似都在顺利推进时，问题在此暴露，前边说到通过重新切割，店铺数量达到26个，但一层茶马花街小吃类店铺仅10个，产品丰富度大打折扣，也和宣传的“云南十六地州特色美食”内容不符，这个问题不解决，消费者是必定不会买单的。怎么办？再次回到解构的思维方法，拆开了来看，重新组合。

再次解构与重构

再次解构是为了解决丰富度的问题，必须从街道的整个外部立体空间入手。

茶马花街区域处于商业三层建筑与高层写字楼之间，公共空间呈现了一条约100米长的“峡谷”，即便内街店铺全部开业，仍然显得空空荡荡。

首先将地面填满，先考虑增加集装箱。在短短100米的街道上，最多只能增加15组集装箱，还是没有完全解决丰富度的问题；于是就增加市集，通过阳伞+摊位的方式，地面公共区域总共增加了超过50个摊位，开业时更是利用外街场地，将市集摊位增加到了107个。

然后是将空中填满，原本设计方案中在空中增加了一些工艺伞作为装饰，但整体显得不够有力，也无法与市集氛围形成一体，时值春节将近，我们决定增加灯笼，从400个增加到800个，最后在100米长的街道上挂满了1500个五颜六色的灯笼，夜间效果非常棒。再琢磨一下细节，灯笼离地面有接近6米高，整个街区的氛围还是感觉“不够热闹”，把灯笼降低到离地面3.5米的距离，与集装箱和店铺形成了一个接近正方形的通道空间，热闹氛围一下子就呈现出来了。

丰富度够了，热闹氛围也有了，再增加互动与体验，就能让消费者停留更长时间，于是我们增加了祈福墙、宝马MINI后备箱市集、占卜、街头卡拉OK、书必银市集……

园城茶马花街开业最终完美呈现，从最初的26个店铺增加到超150个商家，成为拥有近千种商品、区域最热闹的商业街区。

后记

通过不断解构重构，园城茶马花街明确了其核心发动机——市集。

市集时钟化，有规律推出：

早市——早起的鸟儿有虫吃，突出快与实惠，又快又好真便宜，强化单品；

晚市——吃完晚饭去溜溜，睡觉前的生活好打发，第一悠闲慢生活目的地；

周末市——包罗万象应有尽有，大家一起去园城赶个集！

在园城茶马花街，你就是最贴近自然纯真的，愉悦的那个自己，就像在家一样，可以撒开吃，可以撒开笑，回归生活最初的样子！

当然最后还是要扣一下题，解构与重构不仅要应用在实际事物上，更是思维方法突破创新的好工具，园城的筹备过程给了团队很好的启发。

附件：小事记

时间来到2020年1月10日，周五，前日的大风大雨刮走了我们部分市集商家。有办法，我们自己干，先把场面撑起来。于是彭老师掏5000元，街长掏3000元……就这么大家撸起袖子准备练摊了，我原本也打算掏个三五千元进货来卖，亲自跑到螺蛳湾各种精挑细选讨价还价，然而装了满满一车的玩具才730元……

到了园城现场，大家精心进行各种玩具的陈列展示，我拿着一袋玩具汽车问彭老师和锦涛，你们摸摸这质量，掂一下这重量，看看这做工，猜多少钱进的货？他们俩异口同声，怎么说也得一百多吧？我说18块进的，我打算卖32块！结果昆明当地同事说这个最多值15块，看来北京来的人和当地人在消费观念上果然有着面公共区域总共增加了超过50个摊位，开业时更是利用外街场地，将市集摊位增加到了107个。很大差距，嗯！

当晚，在金牌导购彭老师的现场吆喝声中，我们卖了200多块。精挑细选产品，充分满足消费者需求，再加上金牌导购，市集这个事情干起来不难，就怕应付工作……

我们的经历永远都不会辜负我们对成长的期望！

愿园城茶马花街越来越好！